樊家村地王项目

北京“昔日地王”半数未入市

业内人士分析称,土地价格过高,难以按预期价格取证,低价卖则利润薄

据新京报记者统计,2015年、2016年,北京产生了12宗热门总价和单价地王,但是,截至目前,仍有半数地王项目未入市。

高成本、“控房价”,部分项目延缓入市

据不完全统计,2015年、2016年,北京产生12宗热门总价、单价地王以及区域单价地王,主要分布在丰台和朝阳区,各4宗,大兴、顺义、昌平、门头沟各1宗。值得关注的是,丰台成为地王“制造大户”,2015年北京总价前三的地王项目和单价最贵的项目均出现在该区域,诸如著名的白盆窑和樊家村地王项目。

但是截至目前,上述12宗“地王”项目仍有半数未入市,包括2015年龙湖保利首开联合以楼板价6万/平方米拿下的朝阳东坝单价地王项目,保利、首开联合体以6.7万/平方米拿下的朝阳常营单价地王项目,位于丰台区花乡樊家村的地王项目、丰台地王项目,以及2016年位于昌平南邵的地王项目和位于朝阳将台的地王项目。

至于原因,克而瑞分析称,部分地王项目拿地成本过高,且处于政府“控房价”的重点区域,区域“限价”甚至直逼地王项目拿地楼面价,当前入市必然亏本。以樊家村地王项目为例,7.5万/平方米的楼板价,市场预期售价在15万/平米左右,虽然目前中骏天宸的预售价格已经突破10万元“隐形红线”,但是其位于二环之内,无论是地理位置还是周边二手房的价格,均可匹配。而樊家村地王项目,位于西南三环,周边普通二手住宅价格在6万/平米左右,二手高端住宅价格最高也在10万/平米左右,若按预期价格取证,难度很大。

同时,融资门槛提升、限购限贷等一系列调控政策的出台也使得房企资金回笼的速度受到了影响,而地王项目开发无疑需要高成本投入,所以部分房企也选择延缓地王项目入市。以华侨城丰台地王项目为例,两年时间,遭遇小伙伴拆伙、两度出让股权的曲折命运,而背后是项目公司连续亏损负债的真相。

此外,北京市住建委日前发布的《2017-2018年秋冬季建设系统施工现场扬尘治理攻坚行动方案》,堪称“最严停工令”,这也致使部分项目工期暂停,影响入市计划。

财务成本压力骤增

在严厉的调控政策、高昂的土地成本和集中度愈来愈高的当下,高周转模式几乎成为所有房企奉行的准则,项目开发周期普遍控制在6-9个月,即便是豪宅项目,也以快取胜。诸如,在运营中奉行的“5986”高周转模式,即拿地5个月动工、9个月销售、第1个月售出8成,平均开盘周期是5.7个月。

纵观上述地王项目,最长的26个月未入市,甚至更长,最短也有18个月,远远超过高周转普遍的开发周期。

一位高端住宅项目的负责人告诉新京报记者,当下,几乎所有的开发商都强调高周转,快速拿地、开发、销售与回款,再扩大规模,扛两年不入市者,其财务成本压力肯定很大。

郭毅表示,在“8万元隐形红线”下,很多地王项目如果按照预期价格申请,将拿不到预售证,如果调低价格,利润空间又极为稀薄,甚至没有利润可言,项目只能做出延期上市的选择。

但是在政策并无完全松绑信号的前提下,融资渠道收紧、融资成本增高,如果开发商又缺少高端项目操盘经验,地王项目若想解套,难上加难,更有甚者,可能会遭遇卖地求生的命运。

华侨城丰台地王项目两度转手背后的财务数据指标可以窥见一二。官方数据显示,2016年,该项目公司净利润为-25999.46万元,资产总计882536.53万元,负债总计908535.99万元,资不抵债。截至今年9月30日,资产总计945083.54万元,负债总计972542.93万元,负债有增无减。

专家建议以价换量

目前市场上不少未入市地王项目采用“拖”字来对赌政策松绑的可能性。

今年前7个月,一直未有8万+的项目入市,市场一度认为8万/平米是一条“隐形红线”。但是随着8月份丰台区三个高端项目预售均价为9.5万/平米,“8万元红线”被打破,市场猜测存在继续松绑的可能性,9月份,位于西城区的中骏天宸项目获批,价格达到13.5万/平米,成为今年北京获批的单价最高项目。

记者采访多位开发界和机构人士,他们多认为这只是个别现象,整体不会放松。

郭毅表示,即便价格有适当放宽,也不会达到开发商预期的高度,若继续等下去,成本则会不断增加。事实上,开发商没必要等到一个很高利润的价格,差不多就行了,赶紧走量。

“对于还没入市的地王项目来说,先从地段评估,包括周边在售项目的价格,来衡量住建委可以批准的价格水平,在这个水平之上再去考虑如何提升产品力和更多的附加值,从而在价格尺度上获得谅解,以相对宽松的价格入市。”郭毅如是说,在这个时间节点,应该抓紧入市,毕竟从成本的角度来考量,会背负一定的财务压力。

■ 看点

樊家村地王项目 预计明年开盘

2015年10月20日下午,经过104轮的激烈举牌,丰台区花乡樊家村地块以总价49.5亿元、溢价率50%、配建4.1万平方米公租房和61800平方米“农民回迁房”的条件成交,住宅部分折合楼面价约7.5万/平方米,创造北京单价地王纪录。目前,项目部分区域还在进行地基平整工作,部分已建至7层。开发商表示,项目预计明年开盘。

槐房新宫地王项目 或将全盘接手

2015年11月2日,华润华侨城招商局组成的联合体经过80轮激烈交锋,以总价83.4亿元、配建5.7万平方米公租房的代价夺得丰台槐房新宫地块,溢价率50%,折合楼面价5.6万/平方米。然而,月底,由于土地的最终价格超过了预算,华润和招商局退出地块的开发,由华侨城独立操盘,一时间备受关注。

2017年6月8日,华侨城挂牌出让该项目公司49%股权,转让底价7.34亿元,同时要求意向受让方须书面承诺向北京侨禧提供44.49亿元的借款。最终,由泰禾集团接手。

原本以为华侨城和泰禾联合操盘,但是几个月后华侨城选择全部退出,再次将剩余的51%股权挂出。市场猜测,泰禾接手将是大概率事件。有消息人士透露,基本已成定局,如无意外,月底双方就能谈妥转让条件。对于项目案名,或将改为泰禾金府大院。

本版采写/摄影 新京报记者 段文平